Cette rubrique est là pour répondre à vos questions et vous informer sur vos droits et devoirs concernant les diagnostics immobiliers. Vous pourrez aussi consulter les principaux textes de lois concernant les diagnostics immobiliers, et ainsi connaître vos droits et devoirs légaux.
Cette réforme annoncée a fait l'objet d'une ordonnance du 8 juin 2005 publiée au J.O. du 9 juin.
EIle comporte des mesures qui réforment des dispositions législatives partielles, dispositions concernant les diagnostics techniques réalisés à l'occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers. Elle regroupe ces états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Nous reproduisons les dispositions de ce texte en fin de commentaire. La lecture de ces articles mérite de retenir quelques points essentiels. L'ordonnance ne créée pas véritablement d'obligations nouvelles pour les propriétaires. On retiendra essentiellement qu'il est regroupé au sein d'un dossier de diagnostic technique que d'aucuns surnomment déjà « DDT », l'ensemble des constats et états qui accompagneront désormais la promesse de vente. (Article 18) En second lieu, il faudra attendre quelques décrets en Conseil d'Etat. Un décret en particulier doit définir la durée de validité des documents prévus. il prévoira également les modalités d'établissement de l'état concernant le plomb.
Le constat de risque d'exposition au plomb (Article L 1334-5 et L 1334-6 du code
de la santé publique)
Le constat prévu par la loi est produit, lors de la vente de tout ou partie de l'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. L'intermédiaire n'a plus de questions à se poser sur le point de savoir s'il existe un arrêté préfectoral ou non, dès lors que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 un constat doit être annexé. La durée de validité sera fixée par décret. Le défaut de production du constat à la promesse de vente ou au plus tard, à l'acte authentique ne permettra pas au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Enfin, le constat présenté devra être en cours de validité, au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique de vente sinon il devra être remplacé par un nouveau document. Si cependant le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis, il n'y aura pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial est joint au dossier de diagnostic technique.
État de présence de matériaux contenant de l'amiante (Article L 1334-13 du code de
la santé publique)
Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est produit, lors de la vente d'un immeuble bâti, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L. 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Après un calendrier permettant de recenser les immeubles contenant de l'amiante, les dispositions législatives sont entrées en vigueur interdisant l'utilisation de ce matériau à partir du 1 er juillet 1997. Le texte ne concerne donc que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Si l'immeuble est en copropriété, les parties privatives et les parties communes sont concernées de la même façon. De même que précédemment, on retrouvera la même sanction, le vendeur ne pourra s'exonérer par une clause de non garantie des vices cachés. Enfin, l'état présenté devra être en cours de validité à la date de signature de l'acte authentique de vente sinon il sera remplacé par un nouveau document.
État relatif à la présence de termites (Article L 133-6 du code de la construction
et de l'habitation)
On connaît les dispositions, elles n'ont pas été transformées. Dans les zones contaminées ou susceptibles de l'être, prévues dans un arrêté préfectoral, il doit être annexé un état établi depuis moins de trois mois avant la date de l'acte authentique. On rappellera qu'en ce qui concerne les immeubles en copropriété, seules les parties privatives sont concernées. De même que pour les états précédents, si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date la signature de l'acte authentique, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. La durée de validité sera fixée par le décret. En l'absence d'état, la même sanction est appliquée, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés.
État de l'installation intérieure de gaz naturel (Article L 134-6 du code de la construction
de l'habitation)
Cet état concerne la vente de tout ou partie d'un d'immeuble à usage d'habitation qui comporte une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de 15 ans. Dans les immeubles en copropriété, seules les parties privatives à usage d'habitation sont concernées. Si l'un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il sera remplacé par un nouveau document lequel sera annexé à l'acte authentique de vente. Un décret fixera la durée de validité de ces documents. La sanction reste la même que précédemment, pas d'exonération de garantie des vices cachés pour le vendeur.
État des risques naturels et technologiques (Zones mentionnées au 1 de l'article
L 125-5 du code de l'environnement)
Dans toutes les zones mentionnées à l'article sus indiqué c'est à dire les zones délimitées par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrits ou approuvés ou encore dans des zones de sismicité définies par décret, il faute annexer l'état à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu au 3 du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. Attention à la sanction, en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du 1, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution de prix.
Performances énergétiques (L 134-1 du code de la construction et de l'habitation)
Le diagnostic de performances énergétiques est communiqué à l'acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271 4 à L 271 6 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque l'immeuble est offert à la vente le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de, tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. Si le document produit lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de signature l'acte authentique, il sera remplacé par un nouveau document annexé à l'acte authentique. Lorsque l'immeuble est offert à la vente, le propriétaire tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition du candidat acquéreur qui en fait la demande mais l'acquéreur ne peut se prévaloir a l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques : elles n'ont qu'une valeur informative. Le gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performances énergétiques entre en application à compter du 1er juillet 2006 dans le cas des ventes immobilières. On rappellera à toutes fins utiles, qu'il subsiste d'autres diagnostics à venir comme celui concernant l'état des installations électriques ou du réseau d'assainissement.
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans son deuxième alinéa est désormais ainsi rédigé : « Toutefois, elle ne s'applique ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3 7, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l’article 20 1. Elle ne s'applique pas non plus, à l'exception de l'article 3 1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20 1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers ». Après l'article 3 de cette même loi qui établit les règles concernant l'élaboration du contrat de location, il est inséré un article 3 1 : « un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend:
a) A compter du 1 er juillet 2007, le diagnostic de performances énergétiques prévu à l'article L 134 1 du code de la construction et de l'habitation ;
b) A compter du 12 août 2008, le constat de risques d'exposition au plomb prévu à l'article L 1334 5 et L 1334 7 du code de la santé publique. Dans les zones mentionnées au 1 de l'article L 125 5 du code de l'environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au 6 du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performances énergétiques qui n'a qu'une valeur informative. À compter du 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performances énergétiques à la disposition de tout candidat locataire ». Ainsi, pour certaines locations qui n'entraient pas dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 (location à caractère saisonnier, locaux meublés, logement attribué en raison de l'exercice d'une fonction, location aux travailleurs saisonniers), ces nouvelles dispositions seront malgré tout applicables. Les intermédiaires doivent bien observer que les états doivent être joints à la signature mais aussi aux renouvellements... Trois situations sont visées pour les locataires :
1 -
2 -
3 -
Que peut faire le locataire auquel il manque un diagnostic ? Il nous semble possible
de poursuivre devant le Tribunal d'Instance la résolution ou au moins la diminution
du loyer. Quel préjudice y aurait il cependant s'il s'avère que les constatations
effectuées révèlent qu'il n'y a aucun risque ? Il faudra attendre les décrets en
Conseil d'Etat pour connaître la durée de validité des états. Cependant, en matière
de plomb, on retrouve la même disposition que pour les ventes, il n'y aura pas lieu
de faire établir un nouveau constat à chaque contrat de location, s'il n'y a pas
de revêtements contenant du plomb ou que la présence de ces revêtements sont à des
concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté du Ministre chargé de la
santé et de la construction. Pour l'état des risques technologiques et naturels,
il doit être fourni à chaque changement de locataire. Enfin, on remarquera que les
dispositions ci-
Monsieur le Président, La présente ordonnance est issue de la loi portant simplification du droit. Les différents titres contiennent diverses mesures relatives à l'habitation ou à la construction. Titre 1er Mesures de simplification relatives aux aides personnelles ... Titre Il Mesures relatives au conventionnement de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat ... Titre III Mesures relatives au diagnostic technique La prise en compte des préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d'obligations de réalisation d'états ou de diagnostics techniques lors des actes juridiques attachés aux ventes de biens immobiliers (promesse de vente et contrat de vente). Cette ordonnance comprend deux mesures principales. La première consiste à regrouper ces états, constat et diagnostic dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées. Il est cependant nécessaire de conserver des spécificités relatives à la portée des investigations techniques (états portant sur les parties privatives ou communes), à la présence d'un zonage (termites, risques) ou aux conséquences de l'absence d'un des états (clause d'exonération des vices cachés, etc.). La deuxième mesure vise les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles. En outre, l'ordonnance codifie les dispositions législatives relatives à la présence de termites (article 16) et à la sécurité des installations de gaz (article 17 [5°]), et assure la cohérence générale entre les différents codes concernés (articles 19 à 21). L'article 18 de l'ordonnance introduit les dispositions nouvelles dans le code de la construction et de l'habitation dans le chapitre relatif à la protection de l'acquéreur immobilier. Le I de l'article L. 271 4 nouveau prévoit la production du dossier de diagnostic technique, notion recouvrant l'ensemble des états et certificat considérés, par le vendeur, dès la promesse de vente, afin que l'acquéreur potentiel soit informé avant qu'il ne s'engage définitivement. Si la vente ne fait pas l'objet d'une telle promesse, le diagnostic doit être fourni lors de la signature de l'acte authentique de vente. Compte tenu de la logique qui a prévalu lors de l'instauration de l'obligation de production des états relatifs. à l'amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, qui sont étroitement associés à des mesures de protection et de prévention, il est fait référence aux textes les ayant créés de manière à conserver les liens qui existent avec ces mesures dans les textes législatifs d'origine. Le Gouvernement souhaite que les mesures relatives au diagnostic de performance énergétique entrent en application à compter du 1er juillet 2006, dans le cas des ventes immobilières. En cas de vente d'un lot de copropriété, les états composant le dossier de diagnostic technique portent sur la partie privative du lot en ce qui concerne l'état de présence de termites et l'état de l'installation de gaz et sur la partie privative du lot affectée au logement pour le constat de risque d'exposition au plomb. Le Il rappelle les conséquences existantes pour le vendeur d'une absence de production des différents états constituant le dossier de diagnostic technique. L'article L. 271 5 prévoit que les durées de validité des différents états seront fixées par décret, niveau adéquat pour une telle disposition et permet de répondre aux cas particuliers qui se présentent si les durées de validité des états sont dépassées entre la promesse de vente et l'acte de vente. L'article L. 271 6 permet de fixer par décret en Conseil d'État les niveaux d'exigence relatifs à la compétence et à l'organisation des personnes chargées d'établir les états du diagnostic technique. Ces niveaux seront ensuite déclinés en référentiels de compétences, adaptés à chaque type d'état ou de constat. L'article comporte également des exigences relatives à l'obligation d'assurance. Les compagnies d'assurance lient cette assurance et le montant des primes aux compétences des personnes qui établissent les diagnostics. Cet article prévoit aussi les dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs en reprenant, en les précisant et en les homogénéisant, les conditions fixées dans des textes existants que doivent respecter actuellement certains opérateurs. Il va de soi que la règle d'indépendance n'empêche pas le contrat qui lie le propriétaire au diagnostiqueur pour la réalisation du diagnostic. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décret pour sanctionner les manquements aux dispositions de l'article L. 271 6. L'article 22 introduit selon la même logique que l'article 18 la notion de dossier de diagnostic technique dans le cadre des rapports locatifs, en annexe à la conclusion de tout bail. Il tient compte des délais spécifiques à la mise en place des diagnostics pour les contrats de location prévue par les textes initiaux correspondants et précise les contrats de location concernés.
Article 16 Le chapitre 111 du titre 111 du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 133 4. Dés qu'il a connaissance de la présence de termites dons un immeuble ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, Ia déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la toi n' 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de Io copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. « Art. L. 133 5. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme. « En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dons ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie. « Art. L. 133 6. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situe dons une zone délimitée en application de l'article L. 133 5, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 17 Le chapitre IV du titre III du livre 1er du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 1° Son intitulé est remplacé par l'intitulé suivant : « Diagnostics techniques » 2° Il comporte une section 1 intitulée : « Diagnostic de performance énergétique » comprenant les articles L. 134 1 à L. 1345 et une section 2 intitulée : « Sécurité des installations intérieures de gaz » comprenant l'article L. 134 6 ; 3° Les deuxième et troisième alinéas de l'article L. 134 1 sont abrogés ; 4° L'article L. 134 3 est remplacé par les dispositions suivantes : « Le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur et ou locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6 du présent code et à l'article 3 1 de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n' 86 1290 du 23 décembre 1986. « Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou ô la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande. » ; 5° La section 2 est ainsi rédigée : « Section 2 « Sécurité des installations intérieures de gaz « Art. L. 134 6. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation en vue d'évoluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271 4 à L. 271 6. » Article 18 Le chapitre unique du titre VII du livre Il du code de la construction et de l'habitation est complété par les articles suivants : « Art. L. 271 4. 1. En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé ou cahier des charges. « Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : « 1° Le constat de risque d'exposition ou plomb prévu aux articles L. 7334 5 et L. 1334 6 du code de la santé publique ; « 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334 73 du même code ; « 3° L'état relatif à Ia présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 13 3 6 du présent code ; « 4° L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 734 6 du présent code ; « 5° Dons les zones mentionnées au 1 de l'article L. 725 5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du 1 du même article « 6° Le diagnostic de performance énergétique prévu ô l'article L. 734 1 du présent code. « Les documents mentionnés aux 1° et 4° ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation. « Lorsque les locaux faisant l'objet de Io vente sont soumis aux dispositions de la toi no 65 557 du 10 juillet 7 965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de ports donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en Propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3° et 4° sur Ia partie privative du lot. « Il. En l'absence, lors de Ia signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3° et 4° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. « En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. « L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dons le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. « Art. L. 271 5. La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4° et au 6° du I de l'article L. 271 4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic. « Si l'un de ces documents produits lors de Ia signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à Ia date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente. « Si le constat mentionné au 1° établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis por arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint ou dossier de diagnostic technique. « Si, après Ia promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au 1 de l'article L. 125 5 du code de l'environnement ou l'arrêté préfectoral prévu ou IlI du même article fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par Ia mise à jour de l'état existant. « Art. L. 271 6. Les documents, prévus aux 1° à 4° et au 6° de l'article L. 271 4 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés. « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements.
Législation
Plomb ,Termites , Amiante
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